自9月以来，一系列支持性政策的密集出台，显示了政策层面对于促进房地产市场“止跌回升”的积极姿态和坚定决心。同时，市场表现有所回暖，市场预期正在逐步转变，但市场成交的持续性仍需密切关注。“库存”是房地产企业的核心资产，其流动性对于企业自我融资能力至关重要，而稳定的购房需求释放则是行业库存健康流转的关键。盘活存量土地为企业现金流提供了良好的缓冲，政策端围绕去库存持续推出针对性措施，尽管在具体实施中存在一些限制因素，预计未来还会有进一步优化的政策出台。在融资支持和库存盘活政策的推动下，企业有望缓解现金流压力，需求端预期也将逐步改善，助力行业稳定。

投资要点：

• 存货是房地产企业的核心资产，其流动性对于缓解企业现金流压力至关重要。从上市房企的资产结构来看，存货占比最高，截至2024年中，上市房企存货占总资产的比重达到49%，是企业资产中最核心的部分。

• 考虑期房后的待售库存规模有所下降，但去化周期明显延长。预售制下，期房规模持续扩大并占据主导地位。近年来，由于行业信用风险等问题，现房与期房销售表现出现分化。截至2024年9月末，住宅现房销售面积同比增长20.2%，而住宅期房销售面积同比下滑27.8%。从销售规模来看，期房销售仍占主导地位。通过累计新开工与销售面积估算房地产行业库存，库存规模自2021年以来持续下降，预计主要是供给端下降所致，同时行业销售端放缓导致去化周期明显延长。截至2024年9月末，我国商品房市场住宅库存规模约为19.56亿平方米，按过去12个月销售面积估算，需要2.4年才能消化完毕。

• 二手房市场供给可能已达到顶峰，对新房市场的挤占影响可能逐步降低。以一线城市为例，2024年10月新增挂牌量明显下降，存量挂牌套数也有所回落。在9月底的政策推动下，房地产市场预期明显改善，二手房供给冲击可能已经达到顶峰。

• 政策端从渐进式托底过渡到一揽子集中释放，旨在盘活房企“库存”，解决行业堵点问题。房地产行业库存要实现良性运转，需求的稳定释放是关键。多部门联合实施“组合拳”，以“四个取消”和“四个降低”为核心，降低居民购房门槛和成本，刺激购房需求释放。在9月24日国新办新闻发布会及9月政治局会议后，一线城市进一步放松购房条件，十月一线城市房地产行业销售明显回暖。如果高能级城市的销售端延续修复态势，有望带动低能级城市实现恢复性增长，行业有望实现止跌回升。从政策维度来看，针对存量土地，严格控制增量，合理调整规划条件等要求，加大资金支持力度，加速行业去化，有助于稳定房价和预期。